“Vegyél ingatlant! Az a tuti befektetés!” olvasható a legtöbb gazdasági portál elemzésében. Az ingatlan az esetek többségében a legnagyobb növekedési potenciállal kecsegtető befektetési termék, ha az ember több évre előre gondolkodik. Különösképp igaz egy olyan gazdasági és politikai környezetben, ahol a csapból is az folyik, hogy magyar fenék alá magyar új-építésű otthon való! Vajon az ingatlanpiac lenne a Szent Grál? Tényleg jó ötlet a 2005-ben bebukott agglomerációs szellemvárosokat és szellemlakóparkokat feléleszteni és 3-4 hónap alatt felhúzott házakkal teletömni?
Van egy kedvenc helyem, amolyan elmélkedős hely, ahol régebben nagyon sokat futottam, manapság inkább már csak sétálok arrafelé, ha éppen oda esz a fene. Ez a hely egészen pontosan Biatorbágyon van a viadukton keresztül bele a vadonba a régi vasúttöltésen, aminek a végébe a semmiből nőtt volna ki 2008-ban egy brutálisan nagy lakópark, ha nem jön a válság és nem csappan meg az igény az újépítésű ingatlanokra. Bár a lakóparkból szinte semmi nem lett, de az infrastruktúra javarészt kiépült, több kilométer hosszú aszfalt körben, komoly emelkedővel… anno tökéletes – volt – egy kis kocogáshoz. Az elmúlt években elvétve épült rajta talán 4-6 ház összesen, mindegyiken jól látszik, hogy nem a kisvárosi sorház kategóriás lakásocskáknak lett szánva egykoron a lakópark.
Tippre talán valamikor tavasszal járhattam a környéken, amikor már látszott, hogy valami élet indult be. Valamikor tavasszal készíthetett a google is friss felvételt a környékről, ami akkor így nézett ki:
Látható, hogy a korábbi 4-6 ház helyett már állt ott kb 10 és további talán 10 munkálatai indulhattak el.
Egy hete jártam újra a csodaszarvas lakóparkban… Már – kis túlzással – moccanni nem lehet, a hatalmas házak egymást érik, talpaltnyi föld sem maradt. Mondhatni a lakópark projekt sikeresen alakul.
Hogy miért pont most indult el az építkezés boom, amikor már amúgy is csúcsra van járatva az építőipar és aranyáron lehet csak mesterembert találni, aki hajlandó akár a félig megkötött betonalapot is otthagyni, ha a szomszéd faluból valaki kifizeti a munkadíja kétszeresét?
Az ok nyilvánvaló. A kormány családtámogatási intézkedéseinek hála nagyon sokan jutottak kvázi ingyen-hitelhez, amihez hozzájön az elmúlt évek folyamatos minimálbér emelésével szinkronban lezajlott bruttó béremelés számos szektorban, illetve a szuper-állampapír (MÁP – Magyar Állampapír Plusz) ami 2024-ig sávosan növekedve a végére már 6% éves kamatot ígér. Mindezen kedvező gazdasági intézkedéseknek hála sokaknál eldördült a startpisztoly és elindultak a nagy beruházások és a hosszútávú eladósodások. Okulva persze a korábbi katasztrófából ezúttal természetesen forintban adósodik el az ország… Különösen annak fiatalabb tagjai.
A semmiből kinövő lakóparkok, a forint látszólagos stabilitása, a kiszámítható hitelek és hozzá a szintén kiszámítható kamatokat ígérő és közel zéró kockázatú befektetések (pl. a MÁP Plusz) olyan képet sugallhatnak, amiből könnyen le lehet vonni a következtetést: Itt minden frankó, sínen vagyunk… jó úton haladunk, nem történhet semmi baj.
Közben persze azért látszódnak furán szokatlan jelek. Újra 400 forint felett a benzin litere, nemrégiben lépte át először az euro árfolyama a 332 forintot, majd nem sokkal később a 333-at, majd a 334-et is. Mindez úgy, hogy 2014 és 2018 között gyakorlatilag folyamatosan a 310 forintos árfolyam sávban pihent az euró forinthoz képesti árfolyama.
Persze nem feltétlenül érdemes messzemenő következtetéseket levonni egy szunnyadó lakópark pillanatok alatt történő feltámadásából. De valahogy folyton azzal találkozom, hogy a körülöttem az emberek megint elkezdtek úgy élni mintha nem lenne holnap.
Pedig hát nem kell prófétának lenni ahhoz, hogy tisztán lássuk a jövőt: Amíg a 2007-es válság során az húzta ki a slamasztikából a nemzetállamokat, hogy kvázi összezártak és egységes fronton kezelték a problémákat… merthogy akkor még volt mit kezelni… Addigra ezek az eszközök már nemcsak hogy elfogytak, de beindult a nagy világgazdasági szintű “blaming game” is. A játék több színtéren játszódik: amit mindenki lát az pl. a Trump vs. Hszi Csin-ping párharc az USA-Kínai kereskedelmi háború színterén. De sorra fordulnak recesszióba a latin-amerikai országok is. Most éppen újra Argentína van a porondon, ahol a lakosság kifejezetten rosszul viseli a központi bankjuk készpénzkontroll intézkedéseit. Az EU pedig összetűzés alatt áll, hiszen a gazdasági stabilitás egyik atombombáját látják például a Facebook Libra projektjében, aminek kivédésére immáron Németország konkrét stratégiával is készül.
Mindezek összességében növelik a feszültséget, amit itt Európában különösen felnagyítanak a német gazdaság recesszióba hajló jelei, nem is beszélve a térséget érintő geopolitikai tényezőkről, ami itthon különösen hangsúlyos részét képezi a közbeszédnek. (Igen, itt most a migrációra célzok)
De ne rohanjunk annyira ki az országból. Maradjunk ennél a pici lakóparknál. A feltételezés ugye az, hogy itt bizony vadi új családok vetik meg a lábukat, akik 3-4 gyerekkel a hátukon vágnak bele életük kalandjába és ruháznak be életük otthonába köszönhetően a CSOK-nak és a többi családtámogatási segítségnek.
Nos, a helyzet valójában biztosan nem ez. Egyrészt az épülő ingatlanok nagy részén ott az értékesítésről szóló tábla, tehát előre építik vállalkozók. Találomra felhívtam három számot az utcában folyó projektek közül. A háromból kettővel tudtam beszélni, de tartok tőle, hogy a harmadik sem mondott volna mást: valójában családi házak helyett 3 lakásos társasházakat építenek, 2-3 telket összevonva mindjárt 5 ilyen épülettel. Az ingatlanok átlagosan 100-120nm-esek két szinten, amibe ennél fogva bele foglaltatik a lépcső és némelyikbe a garázs is. Mindezeket potom 58-64 millió forint körüli áron, amit nyilvánvalóan egyben le kell tenni még idén az asztalra, bár az ingatlanok csak márciusra lesznek készen… hiszen: “egyes pletykák szerint jövőre már nem lesz 5% az ingatlan Áfa”… mondja az egyszeri botcsinálta értékesítő. Lássuk be, ilyen paraméterekkel rendelkező otthonokba a legjobb szándékkal is belefér 2-3 fél szoba a nappalin+konyhán kívül… hova is kerül akkor az a 3-4 gyerek a szülők mellett? Persze mindkét értékesítő azzal kezdte, hogy intéznek mindent, csokot, szolpol és minden egyéb kedvezményt. Köszi…
Nem ez a hely biztosan nem a nagycsaládosoknak készül… Ami egyébként nem is annyira nagy baj, hiszen bár – természetesen – az összes ingatlan ökoházként, passzívházként és zöldház projektként van hirdetve, de azért biztos ami biztos a zöldövezetet konkrétan kettévágja egy nagyfeszültségű vezeték két hatalmas oszloppal. Mindez alig 40 méterre az épülő lakóházaktól, ami a közeli villamos trafótelepen átforgatott áramot szállítja ránézésre a teljes dél-nyugat budai régióba. Biztos ez is nagyon öko…
Miközben a lakóparkban sétáltam és élveztem a teherautóról cementet lepakoló targonca füstjét, tapicskolva kerülgettem az aszfalton kisebb patakokká alakult cementfolyásokat és öklömnyi sárdarabokat… azon méláztam, hogy ez az egész olyan déjà-vu érzést kelt bennem. 2005-ben gyakorlatilag ugyanez zajlott le az országban, különösen a Budapest és a vidéki nagyvárosok körüli agglomerációban. Gombamód nőttek ki a földből a mindenféle csilivili lakóparkok, melynek a fele el sem készült. A parkokat nem óriási vállalkozások finanszírozták hanem konkrétan kis építkezési vállalkozók, akik jellemzően banki hitelből építettek 3-5 lakásos projekteket, amiket boldogan adtak is el a svájcifrank-hitelmámorban úszó lakosságnak. Annak akkor nagyon rossz vége lett… Vajon most másként lesz?
Válság jön? Ez már rég nem kérdés, ahogy egyre inkább a mikor sem. A tűzoltás már minden szinten zajlik. Erre talán a legjobb példa a korábban már említett trade war Kína és az USA között. A “krízis”hangulat egyre jobban tettenérhető, a közösségi médiumokban folyamatosan ömlik az, hogy éppen melyik híresebb közgazdász, cégvezér vagy éppen politikus rántotta elő a pénzügyi krízis kártyát, melyekre persze rendre jön a reklamáció:
“ha annyira hirtelen jött a 2007-es válság, akkor mégis miért gondoljuk, hogy ami most jön, azt ennyire jól meg lehet jósolni“
A válasz igen egyszerű: A Hollywoodi klisékkel teletömött filmekben látottakkal ellentétben a 2007-es pénzügyi válság egyáltalán nem meglepetésszerűen jött, mindenki tudta akkor már évek óta, hogy recesszió jön. Csak annak mértéke volt komoly meglepetés és a tény, hogy az utolsó szalmaszál pont az ingatlanpiac volt. 2004-2006 között egyre sorakoztak fel a nevesebb közgazdászok (Raghuram G. Rajan, Nouriel Roubini, Allen Sloan), hogy mi volt akkor a reakicó ezekre a cikkekre és tanulmányokra: “csak hangulatkeltés”… “az ingatlanpiac stabil!”… “a gazdaság stabil alapokon nyugszik, nincs valós kockázata egy krízisnek”
Akkor miért ütött akkorát idehaza? Talán azért, mert hazánk a 90-es évekig nem igazán tartozott ahhoz a jóléti nyugati társadalomhoz (nem szívtuk a hanyatló nyugat ópiumát…), akiket sokként ér a gazdaság ciklikussága és a 10-15 évente bekövetkező recesszió. Így a “rendszerváltozás-szerűség” után el kellett telnie itthon is bő 15 évnek ahhoz, hogy olyan szinten megerősödjön a fogyasztói társadalom, hogy a lakosság a sokkhatáshoz szükséges szinten el legyen adósodva… amihez persze hozzájött, hogy a lakosság javarészt ráadásul idegen országok pénznemében adósodott el. Ez persze korántsem jelenti azt, hogy a virágzó keleti blokkban minden oly csodás lett volna korábban. Aki élt már akkoriban az pontosan érti, aki nem, annak pedig hiába is írnék bármit úgysem értené meg… Bár amerre haladunk nem kizárt, hogy a mai fiatalság sem marad tapasztalat nélkül e téren…
Nyilván teljesen más érzés volt a 90-es években a szocialista partvonalról elmélázni az Ázsiai pénzügyi válságon vagy a Fekete Hétfőn Aczél Endre tolmácsolásában a hétfői híradót nézve… és megint más az amikor valaki megkapja a csekket a háromszorosra nőtt törlesztőrészletről.
Persze most ilyen nem következhet be, hiszen a lakóparkok csodalakásait a fiatalok immáron ropogós forintból felvett hitelből fizethetik ki. Így a törlesztés is forintban fog zajlani. Lehet helyette viszont nagyon sok más meglepetés. Az egyik legérdekesebb talán pont az infláció lehet. Elég csak ránézni Matolcsi jegybank elnök úr és Varga miniszter úr múlt heti csörtéjére és az ember szeme előtt már el is kezd pörögni a két számjegyű infláció és a 350-400 forint körüli euró árfolyam. A központi kommunikáció ellenére lássuk be, hogy azért a két szám között akad némi összefüggés egy olyan ország esetén, ami az energiaigényének nagyobb részét külföldről biztosítja. Azt persze el kell ismerni, hogy hazánk kormánya megtesz mindent, hogy minél hamarabb szabaduljon a külső függőségektől és adósságoktól. Ezt még a legvaskalaposabb ellenzéki is el kell hogy ismerje. Ennek egyik csúcsterméke ma a MÁP (Magyar Állampapír Plusz).
Jó kérdés, hogy vajon nekünk mennyire fog bevállni az a stratégia, amit Japán választott a 2010-es évek körül és minek okán konkrétan a lakosság finanszírozza az államadósságot negatív banki kamatok és rabló állampapírok formájában.
Japán államadóssága 2009-ben lépte át a GDP 200%-át és az elmúlt években stabilizálódott 250% körül. Ezt a relatív stagnálást úgy volt képes elérni Japán, hogy 2010 óta hivatalosan 0% az irányadó kamatláb, mely 2016 óta az egy éves kötvények esetén negatív kamatkilátásba csapott át:
Japán immáron 6 éve a nemzet lélegeztetőgépén vegetál. Az állam által kibocsátott kötvények igen nagy részét a lakosság vásárolja fel, mely segítségével éppen csak, hogy szinten tudják tartani az államadósságot. A Japán példát egyre több ország veszi át. A közel nullára húzott interest rate hatására a korábbi kecsegtető banki termékek helyett a lakosság számára egyedül az állampapír nyújthat valamiféle anyagi biztonságot, aminek csökkenő kamatpályája szépen lassan deflációba fog torkolni a legtöbb országban. A jövő nemzedéke fogja megfizetni az előző generációk ‘hitelrabszolgaságához’ szükséges fedezetlenül kinyomtatott pénzek kamatát.
A fenti két idézett részt immáron 2 éve írtam a 2017-es évzáró cikkemként itt a blogon. Akit érdekel, hogy mit is jelent az az adósságcsapda amibe Japán belevezényelte magát és milyen mára már tetten érhető jelei vannak annak, hogy hazánk ugyanezt az utat választotta az olvassa vissza a cikket.
A témához sokban kapcsolódik egy másik korábbi cikk is, amit szintén jó szívvel tudok ajánlani azoknak, akik Sarah Connor módjára próbálnak előre felkészülni a skynet utópiára, amihez meg akarják érten, hogy miért is működik úgy a pénzügyi gépezet ahogy működik:
Irományom lezárásaként talán annyit írnék, hogy bár azt nem jelenteném ki, hogy létezik rosszabb mint az ország 2007-es deviza eladósodása, de azt állítani, hogy most minden rendben van és a legjobb dolog amit csak tehetünk az a lakóparkok futószalagon gyártása, amit a fiatalok CSOKból és egyéb családtámogatási kedvezményekből vesznek fel… nos ennek is meglesz a maga böjtje. Ráadásul sokkal hamarabb, mint azt a többség elképzeli. Mennyire hamar van esély arra, hogy a következő recessziót már ne csak az Electrolux és a hazai autógyárak tömeges leépítésében lássuk?
W.D.Gann financial timetable táblázatát emlékeim szerint valamikor 2016-ban osztottam meg először itt a blogon:
Nézzük mit is jósolt ez a táblázat 2016-tól:
- 2015-2016 pánik és alacsony tőzsdei árfolyamok. Pipa… Megvolt. elég ránézni a DJIA-ra. Tényleg megvolt a stagnálás és leszúró árfolyamok. Azóta nem volt annyira alacsonyan a DJIA mint 2015-2016-ban.
- 2017-2018, folyamatos emelkedés. Pipa…
- 2019: magas tőzsdei árfolyam: Pipa bizony. Erről írtam is akkor: “Darkness is coming” címmel.
- 2020: Újabb pánik, ami recesszióba torkol. Ma már ehhez nem kell varázsgömb, néhány éve viszont sokan kinevették azokat, akik ezt jósolták 2020-ra.
- 2021: Bezuhanó tőzsdei árfolyamok, a recesszió tovább gyűrűzik, más olyan ágazatokat is érinthet mint pl az építőipar… Akkor már koránt sem lesz annyira meglepő, hogy 2019-ben miért akart az amúgy is csúcsra járatott építőipar éven belül 30%-ot emelkedni a kamara elnökének kijelentése nyomán.
- 2022-2023: W.D.Gann timetable szerint ez lesz a leghúzósabb időszak. Ez lesz a tagadás időszaka, amikor a nagy halak eltüntetik a veszteségeiket, miközben a tőzsdék maximális sebességgel pörögnek, az árfolyamok brutálisan magasra felszúrnak és közben az összes prominens (élükön az újraválasztott Trumppal) hajtogatja, hogy nem süllyedünk:
Majd jön az az év, amikor… úgymond addig járt a korsó a kútra…
Ezzel a cikket azoknak a fiataloknak írom, akik most vágnak bele életük talán legfontosabb kalandjába és költöznek az újépítésű otthonukba az állam segítségével. A timetable fentebb adott… Ha valóban úgy haladnak a dolgok a következő években is, mint ahogy az fentebb kiolvasható… nos, akkor körülbelül láthatjátok, hogy mennyi időtök van eltüntetni az adósságotokat mielőtt hasonló helyzetbe kerülnétek mint sok százezer család itthon a 2007-es időszakban.
The post Rossz úton rossz felé appeared first on Variance – A Bitcoin Blog.
Source: Variance